”Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden” föreslår ändringar av bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar, ekonomiska planer med mycket mer.
Vi beskriver här de nu gällande metoderna för avskrivningar och sedan vilka förslag utredningen lämnar, dels om avskrivningar men även om andra delar av årsredovisningen. Förslagen utmynnar i att Bokföringsnämnden (BFN) bör ta fram en särskild vägledning om årsredovisningar för bostadsrättsföreningar.
Men först tidplanen för ändringarna.
Tidplan
Betänkandet lämnades till Justitiedepartementet redan den 26 april 2017, men först den 14 juni 2017 sändes det ut på remiss. Remisstiden går ut den 1 oktober 2017.
När remissvaren har analyserats ska regeringen ta fram en lagrådsremiss där förslaget granskas lagtekniskt. Därefter avlämnar regeringen en proposition till riksdagen för beslut.
Utredningen föreslår att de nya reglerna ska börja gälla den 1 januari 2019, eller närmare bestämt för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2019 och senare.
En av utredningens experter har framfört avvikande uppfattningar i ett särskilt yttrande. Vi får också se vad som kommer fram i remissomgången.
Dagens avskrivningar för bostadsrättsföreningar
Mindre företag får tillämpa regelverket K2 från Bokföringsnämnden (BFN) när årsredovisningen upprättas. Många bostadsrättsföreningar har valt att tillämpa K2, som är ett förenklingsregelverk.
Enligt K2 ska föreningens byggnad skrivas av med en procentsats som speglar byggnadens bedömda livslängd. Reparationer och underhåll kostnadsförs det år åtgärderna vidtas. Stora åtgärder, till exempel stambyte eller fasadrenovering, blir därmed kännbara kostnader i det årets resultaträkning.
Större företag ska tillämpa regelverket K3 från BFN när årsredovisningen upprättas. Alla större bostadsrättsföreningar måste därmed tillämpa K3, som är huvudregelverket.
Enligt K3 ska föreningens byggnad skrivas av per komponent. En byggnad ska delas in i sina väsentliga komponenter och varje sådan komponent ska skrivas av över sin bedömda livslängd. Typiska komponenter brukar vara stomme, fasad, tak, hissar och stammar. Reparationer kostnadsförs, liksom enligt K2, men stora åtgärder redovisas som utbyte av komponent. När till exempel stambyte görs bokförs eventuellt kvarvarande värde för den gamla stammen som om den utrangeras, med en kostnad som följd, och investeringen i den nya stammen tas upp som en ny komponent som börjar avskrivas enligt en ny plan.
Resultatet påverkas därmed väsentligt mycket mindre vid komponentavskrivningar enligt K3 än vid kostnadsföring av underhåll enligt K2.
Enligt både K2 och K3 ska dessutom kostnaderna kunna pareras genom att fonden för yttre underhåll används, men det förutsätter att tillräckligt stora avsättningar har gjorts tidigare.
Enhetlig information om bostadsrättsföreningar
Utredningen föreslår flera ändringar som syftar till att ge bättre information i årsredovisningen. Reglerna ska bli mer enhetliga, så att olika föreningar kan jämföras på ett bättre sätt än idag. Informationen ska också göra det möjligt att bedöma den framtida utvecklingen av medlemmarnas årsavgifter.
- Bostadsrättsföreningar alltid ska göra komponentavskrivningar
- Se föregående avsnitt om K2 respektive K3
- Om ledningen väljer att låta föreningen gå med förlust ska en upplysning lämnas i årsredovisningen om tankarna bakom det
- Föreningens årsredovisning ska innehålla en kassaflödesanalys
- Är idag frivilligt i K2 men obligatoriskt i K3
- Föreningens årsredovisning ska innehålla nyckeltal som är relevanta för fastighetsekonomin
- Årsavgift/kvadratmeter (kvm)
- Avskrivningar och underhållsavsättningar/kvm
- Skuldsättning/kvm
- Räntekänslighet
- Energikostnad/kvm
- BFN bör få i uppdrag av regeringen att ta fram en vägledning för årsredovisningar i bostadsrättsföreningar
Kontakta oss om din förening
Tala gärna med din kontaktperson hos oss om hur redovisningen i din bostadsrättsförening ser ut. Kan ni få jämnare resultatutveckling redan nu genom att frivilligt gå över till K3 och komponentavskrivning? Om ni använder K2, ska ni använda den frivilliga möjligheten i K2 att ta med en kassaflödesanalys i årsredovisningen? Vad blir bäst för era medlemmar och för kommande köpare?