Finansinspektionen har lämnat förslag till regler för amorteringskravet

Tidplan för amorteringskravet

Finansinspektionen (FI) överlämnade den 20 april 2016 sitt förslag till föreskrifter om amorteringskravet till regeringen. FI siktar på att, efter godkännande från regeringen, kunna besluta om föreskrifterna den 16 maj och att de ska träda i kraft den 1 juni 2016. (Anmärkning 2016-05-17: Beslutet fattades som väntat av regeringen den 12 maj och av FI den 16 maj, se Amorteringskravet klart).

Amorteringskravet gäller nya bolån, alltså bolån som tas fr o m den 1 juni 2016, även om du har fått ett lånelöfte före den 1 juni.

Reglerna gäller oavsett om du äger bostaden privat eller via företag.

Nya bolån

 

definitioner

Bolån är lån med bostad som säkerhet.

Bostad är både permanentbostad och fritidsbostad, i bägge fallen i Sverige. Reglerna omfattar en- och tvåfamiljsbostäder, bostadsrätter (som är bostäder) och ägarlägenheter (som är bostäder). Utländska bostäder omfattas inte av amorteringskraven.

Nya bolån är bolån som tas fr o m den 1 juni 2016.

Gamla bolån är bolån som tagits före den 1 juni 2016.

 

Andra säkerheter

Lån med andra typer av säkerheter än bostaden är inte bolån och omfattas därför inte av amorteringskravet enligt föreskrifterna från FI.

Om du ändrar ett lån till att använda bostaden som säkerhet, från att tidigare har saknat säkerhet eller haft annan säkerhet än bostaden, så blir det ett bolån. En sådan ändring räknas fr o m den 1 juni 2016 som ett nytt bolån. Dina gamla bolån (före 1 juni 2016) påverkas dock inte av ändringen.

 

Byte av bostad

Om du byter bostad räknas bolån med säkerhet i den nya bostaden som nytt bolån, även om det inte är högre än ditt gamla bolån för den gamla bostaden. Ett av skälen till detta är att alla budgivare på en bostad ska omfattas av samma amorteringskrav.

Det hjälper inte heller att ta över befintliga bolån i den nya bostaden, det räknas ändå som nytt bolån.

 

Delöverlåtelse

Om du överlåter en del av din bostad och dina gamla bolån (lån före 1 juni 2016) till en annan person, t ex en blivande sambo eller make, så räknas inte den andre personens bolån som nytt bolån så länge summan av era bolån är högst vad du själv hade tidigare. Om amorteringskravet alltså inte gällde dig så kommer det inte heller att gälla den nya delägaren.

Om de sammanlagda bolånen blir högre så räknas dock utökningen som nytt bolån och omfattas av amorteringskravet.

 

Separation eller liknande

Om du separerar eller liknande och övertar den andre partens andel av bolånet så gäller samma regler för dig som förut gällde för den andre parten. Om det övertagna bolånet togs före den 1 juni 2016 så gäller alltså inte amorteringskravet för dig heller.

Om du däremot utökar bolånet, t ex för att kompensera den andre parten för värdestegring, så räknas utökningen som nytt bolån och omfattas av reglerna för amorteringskravet.

 

Amorteringstakt

Nya bolån ska amorteras ner till 50 % av bostadens marknadsvärde med följande procentsatser.

• Totala bolån inklusive nytt bolån, över 70 % av marknadsvärdet
  • Nyutlåningen ska amorteras med minst 2 % per år av de totala bolånen
    • Exempel: Nytt lån fr o m 1 juni 2016 på 3 mkr
      • Amortering 5 000 kr/månad (3 mkr x 2 % = 60 000 kr / 12),
      • ner till 70 % av marknadsvärdet, därefter halveras beloppet (se ”inom 50-70 %” nedan)
    • Exempel: Gammalt lån (före 1 juni) på 3 mkr, nytt lån fr o m 1 juni 2016 på 300 000 kr
      • Amortering 5 500 kr/månad (3,3 mkr x 2 % = 66 000 kr / 12),
      • ner till 3 mkr, därefter ingen amortering
  • Alternativt får låntagaren välja att amortera minst 10 % per år av nyutlåningen, under förutsättning att låntagaren hade gamla bolån i samma bostad före den 1 juni 2016
    • Exempel: Gammalt lån (före 1 juni) på 3 mkr, tilläggslån fr o m 1 juni 2016 på 300 000 kr
      • Amortering 2 500 kr/månad (300 000 kr x 10 % = 30 000 kr / 12),
      • ner till 3 mkr, därefter ingen amortering
• Totala bolån inklusive nytt bolån, inom 50-70 % av marknadsvärdet
  • Nyutlåningen ska amorteras med minst 1 % per år av de totala bolånen
  • Exempel: Nytt lån fr o m 1 juni 2016 på 3 mkr
    • Amortering 2 500 kr/månad (3 mkr x 1 % = 30 000 kr / 12),
    • ner till 50 % av marknadsvärdet, därefter ingen amortering
• Totala bolån inklusive nytt bolån, under 50 % av marknadsvärdet
  • Inget amorteringskrav

Observera att dessa amorteringskrav är minimikrav från FI, som bolåneinstituten måste följa. Bolåneinstituten har dock rätt själva kräva högre amorteringstakt.

 

Marknadsvärde

Marknadsvärdet är värdet på bostaden när den köptes.

 

Tröghetsregel

En omvärdering får göras tidigast fem år efter köpet eller efter senaste omvärderingen som påverkade bolånet. Detta är en tröghetsregel i syfte att förhindra att snabba prisuppgångar också snabbt skulle kunna minska amorteringstakten.

• Exempel:
  • Lån 3 mkr, över 70 % av marknadsvärdet
    • Amortering 5 000 kr/månad (3 mkr x 2 % = 60 000 kr / 12)
  • Lån 3 mkr, inom 50-70 % av marknadsvärdet efter omvärdering där marknadsvärdet ökat t ex 20 %
    • Amortering 2 500 kr/månad (3 mkr x 1 % = 30 000 kr / 12)

En värdering som inte påverkar bolånet medför ingen femårsgräns.

 

Ingen tröghetsregel första omvärderingen för gammal bostad

Tröghetsregeln gäller bostäder som förvärvas fr o m den 1 juni 2016. Det innebär att om du äger din bostad före den 1 juni så kan du göra en omvärdering för utökning av bolån även efter den 1 juni oavsett om det har gått kortare tid än fem år sedan du senast påverkade ditt bolån med en värdering. Utökningen är dock ett nytt bolån så amorteringskravet kommer att gälla.

 

värdeökning utöver allmänna prisutvecklingen

Om bostadens värde ökar avsevärt mer än den allmänna prisutvecklingen (t ex efter omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad) får omvärderingen göras tidigare, dvs utan tidsgräns på fem år.

Som omfattande räknas inte renovering av enstaka rum, även om det är kök eller badrum, eller tillbyggnad av carport, altan eller balkong, inte heller indragning av bredband.

Kostnaden för värdehöjande åtgärder saknar betydelse, det handlar om marknadsvärdet har ökat avsevärt mer än den allmänna prisutvecklingen.

 

Inget amorteringskrav för befintliga lån

Bolån som finns före den 1 juni 2016 behöver inte amorteras enligt föreskrifterna från FI, men kan behöva amorteras enligt krav från långivaren.

 

Inget amorteringskrav vid bankbyte eller låneomläggning

Om du har gamla bolån (lån före den 1 juni 2016) och vill byta långivare så gäller inte amorteringskravet vid byte av långivare, under förutsättning att det nya bolånet är högst lika stort som det gamla. Det är dock tillåtet att öka det nya bolånet utan amorteringskrav om ökningen bara avser ränteskillnadsersättning till den gamla långivaren. Ökningen av det nya bolånet för att täcka ränteskillnadsersättningen kan också göras genom att lägga in bostaden som säkerhet i ett eventuellt annat lån, som tidigare inte har haft bostaden som säkerhet.

Skälet till att byte av långivare undantas från amorteringskravet är att konkurrensen mellan långivarna ska upprätthållas.

Samma undantag gäller om du har gamla bolån och vill lägga om dem hos din befintliga långivare. Då gäller inte heller amorteringskravet, förutsatt att det nya bolånet är högst lika stort som det gamla eller bara har ökats för att betala ränteskillnadsersättning. Villkorsändringar för ditt bolån räknas inte heller som nytt bolån.

Om du får en ny långivare därför att ditt gamla bolån eller din gamla långivare har bytt ägare så räknas det inte som nytt bolån.

 

Inget amorteringskrav för nyproducerad bostad

Amorteringskravet gäller inte för nyproducerade bostäder under fem år efter tillträdet av bostaden. Skälet är att undvika minskning av nyproduktion av bostäder.

Med tillträde menas:

• Vid egen produktion
  • När bostaden har blivit beboelig och kan vara säkerhet för bolån
• Vid köp av en nyproducerad bostad
  • Tillträdet

Amorteringsfriheten gäller alla bolån som tas med säkerhet i den nyproducerade bostaden och under hela femårsperioden, förutsatt att bostaden inte byter ägare.

Amorteringsfriheten gäller nämligen bara dig som är första ägare av bostaden. Om du säljer den nyproducerade bostaden så måste nästa ägare amortera enligt föreskrifterna från FI, även om bostaden är mindre än fem år gammal.

 

Inget amorteringskrav för lantbruksenheter

Amorteringskravet gäller inte krediter för lantbruksenheter, dvs för jordbruksfastigheter eller skogsbruksfastigheter, även om det finns bostad på fastigheten.

 

Köp före 1 juni

Amorteringskravet gäller inte om du skriver bindande avtal om köp av bostad (t ex köpekontrakt) före den 1 juni 2016 men tillträder bostaden och får bolånet senare (fr o m den 1 juni),oavsett om köpet gäller en nyproducerad eller äldre bostad.

Tidsbegränsningen på fem års amorteringsfrihet för nyproducerade bostäder gäller nämligen bara köp fr o m den 1 juni 2016.

Om du däremot får ett lånelöfte före den 1 juni 2016, men skriver bindande avtal omköp av bostad senare (fr o m den 1 juni), så räknas bolån som du får vid tillträdet som nytt bolån och omfattas av amorteringskravet.

 

Undantag från amorteringskrav

Ett bolåneinstitut ska ha möjlighet att bevilja amorteringsfrihet under en begränsad tid om det finns särskilda skäl, trots att föreskrifterna från FI skulle ha inneburit ett amorteringskrav.

Särskilda skäl ska vara nya omständigheter som inträffar efter att bolånet beviljades och som minskar låntagarens möjlighet att amortera. Det kan handla om t ex arbetslöshet, längre sjukskrivning eller dödsfall bland närstående.

En eventuell amorteringsfrihet kan alltså bara beviljas under en begränsad tid, inte permanent. Den begränsade tiden kan dock vid behov komma att uppgå till flera år.

 

Kontakta oss

Som du märker är det mycket att hålla reda på. Tveka inte att kontakta oss för att få klart för dig hur reglerna slår i just ditt fall!

Kontakt