Uppdatering 2017-06-30: Remisstiden har förlängts från den 14 augusti 2017 till den 15 september 2017.
Uppdatering 2017-04-12: Trots regeringens betänkligheter (se nedan under ”Oklar tidplan”) har utredningens betänkande nu sänts ut på remiss, med sista svarsdag 14 augusti 2017.
Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet lämnade den 30 mars 2017 ett betänkande med utredningsförslag om beskattning när bolag säljer fastigheter via bolag (paketering) och sammanhängande frågor. Förslagen är långtgående och har redan mött hård kritik.
Dessa förslag ska inte sammanblandas med regeringens stopplagstiftning för fysiska personer som säljer fastighet via gåva till bolag (Delstoppet för paketering av fastigheter till lagrådet).
Intern kritik i utredningen
Sex av experterna i utredningen har sågat utredningen på punkt efter punkt i ett särskilt yttrande som ingår i själva betänkandet.
Oklar tidplan
Betänkandet skulle normalt sändas ut på remiss och sedan bearbetas till ett färdigt förslag från regeringen i höst, i budgetpropositionen för 2018, för att sedan träda i kraft den 1 juli 2018.
Redan den 5 april 2017 bekräftade dock Finansdepartementet till Dagens Industri att regeringen inte kommer att ta med utredningens förslag i höstens budget. Innan förslagen ens kan sändas ut på remiss ska regeringen titta närmare på vilka effekter de kan få, bland annat för att undvika en inbromsning av bostadsbyggandet. I det särskilda yttrandet till utredningen pekar experterna på just ett antal brister i konsekvensanalyserna och risken för att motverka ökningen av bostadsbyggandet. Den risken påpekar även utredaren själv.
Departementssekreteraren Gösta Brunnander påpekar dock att delar av skatteförslagen skulle kunna genomföras i vårpropositionen 2018.
Till detta kommer en allmän politisk osäkerhet just nu, i och med att Alliansen gjort olika utspel om att bekämpa flera av regeringens skatteförslag.
Vi väljer ändå att beskriva utredningens förslag i stora drag så att du som har företag med fastighet blir förberedd på vad som kan vara på gång.
Avskattning vid försäljning av fastighet i bolag
När en fastighet ligger i ett bolag, t.ex. ett dotterbolag, och bolaget säljs är det en försäljning av andelar som görs, inte av fastigheten i sig. Vinst vid försäljning av andelarna är som huvudregel skattefri och förlust är inte avdragsgill, enligt reglerna om näringsrelaterade andelar.
Utredningen föreslår att vid försäljning av andelar i bolag med fastighet (paketeringsbolag) ska en avskattning göras, i form av att paketeringsbolaget (det sålda bolaget) betalar skatt som om fastigheten sålts till marknadsvärdet.
Förslaget gäller försäljning av företag med tillgångar som till minst 75 % består av fastigheter (substanskravet), eller där mer än 25 % av inkomsterna och utgifterna kommer från fastighetsinnehavet. Om mindre än 75 % av tillgångarna består av fastigheter, eller minst 75 % av inkomsterna och utgifterna kommer från annat än fastighetsinnehavet, så ska det ses som försäljning av en verksamhet utan krav på avskattning.
I det särskilda yttrandet pekar experterna på det problematiska i att avskattningen görs av det sålda paketeringsbolaget, fast det är ett annat bolag som gjort försäljningen och därmed fått in betalningen. Paketeringsbolaget kan därmed komma att sakna pengar till skatten.
Fastighetsfållan slopas
Försäljning av fastighet med förlust får bara dras av skattemässigt mot vinst vid försäljning av annan fastighet (utom beträffande lagerfastigheter). Finns det ingen sådan vinst att kvitta mot får förlusten sparas i en fastighetsfålla, utan tidgräns, tills en eventuell vinst vid försäljning av annan fastighet uppstår i framtiden.
Begränsningen infördes samtidigt som vinster på näringsrelaterade andelar gjordes skattefria och förluster på näringsrelaterade andelar inte blev avdragsgilla. Man ville förhindra att vinster gjordes skattefria genom paketering i dotterbolag medan förluster drogs av direkt mot övrig rörelsevinst.
När utredningen nu föreslår införandet av en avskattning i det sålda bolaget, för en tänkt vinst på fastighet, kan också förlust vid direktförsäljning av fastighet medges. Utredningen föreslår därför att fastighetsfållan slopas.
Stämpelskatt för lagfart sänks
Stämpelskatten för lagfart är för juridiska personer 4,25 % och ska betalas av köparen vid överlåtelse av fastighet.
Utredningen föreslår att stämpelskatten för juridiska personer sänks till 2 %. Stämpelskatten är avdragsgill vid en kommande försäljning. Effektiv skattekostnad blir då 1,56 % vid en bolagsskatt på 22 %.
Stämpelskatten beräknas på det högsta av taxeringsvärdet och köpeskillingen.
Vid fastighetsöverlåtelse inom en koncern kan man idag få uppskov med stämpelskatt för lagfart tills fastigheten lämnar koncernen. Utredningen föreslår att uppskovet ersätts med att stämpelskatten slopas vid koncerninterna förvärv.
Schablonintäkt för stämpelskatt
Vid direktförsäljning av en fastighet ska köparen betala stämpelskatt för lagfart. När fastigheten ligger i ett bolag och i stället andelarna i bolaget säljs blir det ingen stämpelskatt, fastigheten har ju inte sålts.
Utredningen föreslår nu att när avskattning görs ska också en schablonintäkt på 7,09 % av marknadsvärdet tas upp till beskattning av det sålda bolaget. Eftersom bolagsskatten är 22 % innebär en schablonintäkt på 7,09 % en skattekostnad på 1,56 % (schablonintäkt 7,09 % x 22 % = bolagsskatt 1,56 %), motsvarande den effektiva skattekostnaden om stämpelskatt hade betalats (se föregående avsnitt). Se följande exempel.
- Direkt försäljning: En fastighet säljs för 10 mkr
- Stämpelskatt för lagfart blir 200 000 kr (10 mkr x 2 %)
- Stämpelskatten är avdragsgill så den minskar bolagsskatten med 44 000 kr (200 000 kr x 22 %)
- Bolagets nettokostnad, efter bolagsskatt för stämpelskatten, blir 156 000 kr (stämpelskatt 200 000 kr – minskad bolagsskatt 44 000 kr)
- Nettokostnaden 156 000 kr motsvarar 1,56 % av försäljningsbeloppet (156 000 kr / 10 mkr)
- Indirekt försäljning: Ett dotterbolag, med fastigheten i (ett paketeringsbolag), säljs genom att aktierna i dotterbolaget överlåts
- Dotterbolaget gör en avskattning, som om bolaget hade sålt fastigheten till marknadsvärde och köpt tillbaka den för samma belopp
- Avskattning görs till marknadsvärdet för fastigheten, 10 mkr
- Eftersom fastigheten inte har sålts i verkligheten (det var ju dotterbolaget som såldes) så blir det ingen stämpelskatt för lagfart
- Dotterbolaget ska i stället ta upp en schablonintäkt i sin inkomstdeklaration på 709 000 kr (marknadsvärdet 10 mkr x 7,09 %)
- Schablonintäkten ökar bolagets skatt med 156 000 kr (schablonintäkt 709 000 kr x 22 %)
Oavsett om en fastighet säljs direkt från bolaget, eller indirekt via ett dotterbolag, så medför alltså försäljningen en kostnad på 156 000 kr. När fastigheten säljs direkt så ska det säljande bolaget betala stämpelskatt för lagfart, som netto efter skatt kostar 156 000 kr. När fastigheten säljs indirekt, genom försäljning av ett dotterbolag med fastigheten i, så ska det sålda dotterbolaget betala bolagsskatt med 156 000 kr. Samma kostnad, fast den tas ut på olika sätt.
Indelningen av fastigheter i lagertillgångar eller kapitaltillgångar slopas
Idag klassificeras fastigheter som lagertillgångar om de köps eller byggs för att säljas (byggnadsrörelse, handel med fastigheter, tomtrörelse). Övriga fastigheter är kapitaltillgångar. Olika skatteregler gäller för de två grupperna.
Utredningen föreslår för bolag att alla fastigheter i fortsättningen ska lyda under reglerna för kapitaltillgångar, dvs. begreppet lagerfastigheter slopas. Det innebär att även begreppet lagerandelar, som avser andelar i bolag med lagerfastigheter, slopas. Begreppet byggmästarsmitta upphör att ha någon mening. Förslaget gäller ”bolagssektorn”, aktiebolag och handelsbolag med bara juridiska personer som delägare.
För enskilda näringsidkare och handelsbolag med fysisk person som delägare ska dock lagerklassificeringen behållas. Det innebär att de liksom idag ska beskattas för vinst på lagerfastighet som inkomst av näringsverksamhet och för vinst på fastighet som är kapitaltillgång som inkomst av kapital.
Planera din fastighetsförsäljning nu
Utredaren anser att de nya reglerna kan börja gälla tidigast den 1 juli 2018, även om det råder oklarheter om tidplanen för närvarande (se avsnittet ”Oklar tidplan” i inledningen).
En fastighetsförsäljning brukar dock ta tid att förbereda och genomföra. Vårt bästa råd till dig är därför att börja nu, innan reglerna ändras. Vi hjälper dig med paketering av fastigheten i dotterbolag (inklusive att skaffa själva bolaget), om det inte redan är gjort, samt med alla dokument och beräkningar fram till färdig affär.
Tala med din kontaktperson hos oss idag!
Förslaget antogs av riksdagen i beslut 2017-11-22 (Budgetpropositionen 2018 i huvudpunkter).
